Warum Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten

Immobilien verkaufen: Was kann ein Makler für Sie tun?

Attraktive Displays sind unerlässlich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Halten Sie Ihre Immobilie in Top-Zustand und heben Sie die Vorteile Ihres Angebots hervor. Ein klares, gut gestaltetes Exposé hilft Interessenten bei der Entscheidung für Ihre Immobilie. Auch für den Besuch sollte man gut vorbereitet sein. Wir haben für Sie zusammengestellt, wie Sie Ihre Immobilie am besten präsentieren können.

Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist ein entmutigender Prozess. Es lauern viele Fallstricke, von der Bewertung über die Suche nach den richtigen Interessenten bis hin zum Vertragsabschluss. Nicht jeder nimmt komplexe Abwicklungen selbst in die Hand. Aus diesem Grund verlassen sich viele Hausbesitzer beim Verkauf ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung auf die Expertise ihrer Makler. Aber was genau macht er? Wir sagen Ihnen, warum ein Makler für Sie wertvoll ist.

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Wie wir bereits im vorherigen Abschnitt erwähnt haben, spielt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Aus wirtschaftlicher Sicht sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen, wenn die Immobilienpreise zyklische Höchststände erreichen. Verkaufsmonate sind zweitrangig, da potenzielle Käufer das ganze Jahr über nach Immobilien suchen. Oft sind es jedoch persönliche Gründe, die für den Verkauf einer Immobilie ausschlaggebend sind. Diese können Folgendes umfassen: Nachlass Umzug oder Kauf einer neuen Immobilie Scheidung oder Trennung vom Partner, Auszug ehemaliger Mieter.

1. Realistische Schätzungen der Immobilienwerte

Eine der größten Gefahren beim Verkauf von Immobilien selbst besteht darin, sie „unter Wert“ zu verkaufen. Hier zeigen sich die Stärken des Maklers: Aufgrund seiner langjährigen Erfahrung und Ortskenntnis kann er den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie meist gut einschätzen. Es vermeidet auch das gegenteilige Problem: Denn auch zu hohe Preise können den Verkaufserfolg negativ beeinflussen, da potenzielle Käufer eingeschüchtert werden. Der Makler berät Sie auch, inwieweit Sanierungsmaßnahmen Ihre Verkaufschancen erhöhen können. Nicht zuletzt kann er einen Energieausweis einholen, der obligatorisch ist und Auskunft über die Energieeffizienz Ihrer Immobilie gibt.
Unser Tipp: Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Unser Preisfinder wertet anhand weniger Angaben aktuelle Marktanalysen und Vergleichsobjekte aus und ermittelt daraus eine persönliche Preisschätzung für Ihre Immobilie. Diese Informationen erhalten Sie dann direkt per E-Mail.

2. Präsentieren Sie Ihre Immobilie erfolgreich

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung über einen Makler verkaufen möchten, müssen Sie sich keine Gedanken darüber machen, wie Sie die Immobilie ansprechend präsentieren. Ein guter Makler wird die Vorzüge Ihrer Immobilie vollumfänglich hervorheben. Schließlich spielt die Formulierung eines Immobilienengagements eine wichtige Rolle bei der Gewinnung potenzieller Käufer. Gleiches gilt für professionelle Objektfotos, die bei Interessenten einen entscheidenden ersten Eindruck hinterlassen. Auch weiterführende Vermarktungsstrategien wie Maklerwerbung im Internet und in geeigneten Printmedien werden für Sie übernommen. Darüber hinaus haben Makler oft eine große Anzahl von Interessengruppen und können Ihre Immobilie auf den richtigen potenziellen Käufer ausrichten.



3. Stakeholder-Kontakte

Der wichtige Teil der Arbeit beginnt, wenn sich die ersten Interessenten melden. Wenn Sie die Immobilie selbst verkaufen, angestellt sein oder woanders wohnen möchten, haben Sie möglicherweise Schwierigkeiten bei der Organisation. Anfragen müssen bearbeitet, Besichtigungstermine koordiniert und durchgeführt werden. Zudem haben Stakeholder nach dem Besuch noch viele offene Fragen, die zeitnah beantwortet werden müssen. Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler verkaufen, befreit er Sie von diesem oft unterschätzten Zeit- und Organisationsaufwand.

Welche Vorteile hat ein Immobilienmakler für einen Immobiliensuchenden?

Die Beauftragung eines Maklers ist auch für Käufer und Mieter von Vorteil. Auf diese Weise kann die Suche nach Ihrer Traumimmobilie viel schneller zu einem zufriedenstellenden Abschluss führen, als Sie es auf eigene Faust tun können. Makler kennen sich in der Regel gut aus und können auch auf einen bestehenden Kundenstamm zurückgreifen. Sie kennen normalerweise die zum Verkauf oder zur Miete stehende Immobilie, bevor die Anzeige geschaltet wird. Ein weiterer Vorteil für den Makler besteht darin, dass er die Angaben im Immobilien-Exposure auf ihre Richtigkeit prüft, etwa über den Stand der Renovierung, eventuelle Baumängel und Lärmbelästigung. Das kann Ihnen als Käufer oder Mieter viel Ärger ersparen. Darüber hinaus berät der Makler darüber, ob der angebotene Miet- oder Kaufpreis auf der Grundlage der Marktbedingungen und der Art der Immobilie angemessen ist.

4. Verhandeln

Nach Besichtigung der Immobilie ist es Sache des Verkäufers, die richtige Person zu bestimmen. Es gibt nun einige Fragen, die beantwortet werden müssen, um Bewerber richtig einzuschätzen. Dazu gehören beispielsweise Fragen zum Familienstand, insbesondere zur Einkommenssituation oder Kaufkraft des Interessenten. Der Vorteil des Maklers liegt darin, dass er Ihnen die notwendigen Gespräche und Bonitätsprüfungen abnehmen kann. Er hat in der Regel auch Verbindungen zu Banken und kann potenziellen Käufern entsprechende Finanzierungen vermitteln. Sie müssen den Preis nicht selbst verhandeln, sondern können sich auf das Verhandlungsgeschick eines Profis verlassen.

5. Begleitet von einem Notar

Ein Immobilienmakler gibt Ihnen zwar keine Rechtsberatung, kann Ihnen aber bei den notwendigen Formalitäten behilflich sein. In der Schlussbearbeitung bereitet er den notariellen Vertrag vor, koordiniert den Termin und begleitet Sie zum Notariat. Außerdem erstellt er notwendige Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Grundsteuerbescheide, Energieausweise und Grundstücksgrundrisse.
Verkaufen Sie Immobilien mit einem Immobilienmakler und steigern Sie die Verkaufschancen
Von der professionellen Präsentation Ihrer Immobilie bis hin zur Kaufabwicklung übernimmt ein Immobilienmakler alle Aufgaben für Sie. Für diese Leistungen werden sogenannte Maklerprovisionen erhoben. Die Höhe wird in der Regel auf der Grundlage von Marktpreisen ausgehandelt. Diese variieren je nach Bundesstaat, machen aber im Durchschnitt zwischen 6,1 und 7 % des Verkaufspreises aus. In Berlin und Brandenburg beträgt die Courtage i. IE. R. ca. 6, % (inkl. Umsatzsteuer). Seit Ende 2020 wird die Courtage zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Vermittlungsgebühren bei Kauf- und Kaufverträgen von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Kraft getreten, um eine gerechte Verteilung der Maklergebühren sicherzustellen. Bisher wurden in Berlin und Brandenburg die Maklergebühren in der Regel vom Käufer getragen. Immobilienanbieter müssen selbst entscheiden, ob sie einen Makler beauftragen oder den Verkauf selbst abwickeln. Agenten sparen nicht nur viel Arbeit, sondern haben auch den Vorteil, dass Sie Verkäufe schneller und effizienter tätigen und oft einen höheren Verkaufspreis erzielen, als Sie selbst verkaufen würden. Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen, sollten Sie immer einen Fachmann hinzuziehen.

Missverständnisse im Immobilienmarketing

Die Immobilie ist oft unterbewertet. Inserieren Sie Ihre Immobilie auf mehreren Immobilienportalen und ggf. in regionalen Tageszeitungen, um Ihre Zielgruppe zu erweitern und die Verkaufschancen zu erhöhen. Nutzen Sie auch Social-Media-Plattformen, um unterschiedliche Gruppen auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen. Mit dem Schild „Wohnung zu verkaufen“ können Sie auch direkt auf dem Objekt werben.


Fehler beim Betrachten eines Hauses

Potenzielle Käufer kommen normalerweise mit einer langen Liste von Fragen. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und beantworten oft nur Fragen, die sie für wichtig halten. Manchmal ziehen es Eigentümer vor, Dinge nicht zu erwähnen, die sie erwähnen sollten – insbesondere versteckte Mängel, die zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag oder einer Schadensersatzforderung führen könnten.

Welche rechtliche Bedeutung hat ein Hauskaufvertrag?

Ein passendes Objekt wurde gefunden und Sie sind sich mit dem Verkäufer einig – der Kauf sollte nun besiegelt sein. Der Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung ist die wichtigste Grundlage. Denn: Erst ein notariell beglaubigter, von beiden Parteien unterschriebener Kaufvertrag berechtigt zu einem Eigentümerwechsel. Ein Handschlag oder eine mündliche Absprache reichen hier nicht aus. Darüber hinaus ist es bindend und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssen alle Bestimmungen und Vereinbarungen des Kaufvertrags einhalten. Umso wichtiger ist es zu wissen, was eigentlich in die Vertragsunterlagen gehören sollte und worauf Sie achten sollten.

Kaufverträge für Häuser und Wohnungen: Ohne Notar geht es nicht

Wenn ein Kaufvertrag für eine Immobilie aufgesetzt werden soll, geht das nicht ohne einen Notar. Er bildet einen neutralen Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und organisiert den Eigentumsübergang. Seine Aufgabe ist es, den Beschaffungsvertrag zu erstellen und beide Parteien über die rechtliche Bedeutung und den Inhalt des Vertrages zu informieren. Er sicherte auch die Zahlung des Kaufpreises und beantragte die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Ein Notar muss stets neutral bleiben und beide Parteien unparteiisch beraten. Er erhebt dafür eine Gebühr, die in der Regel vom Käufer zu entrichten ist.

Alles lief nach Plan: Wie funktioniert der Beschaffungsvertrag?

Bis der Hauskaufvertrag unterschrieben ist und der neue Eigentümer einziehen kann, kann es manchmal mehrere Monate dauern. Daher geben wir Ihnen einen Überblick über den Vertragsablauf und sagen Ihnen, welche Schritte wann zu unternehmen sind:

Was passiert vor dem Kaufvertrag

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie den Makler bitten, diese für Sie zu buchen. Mit einem sogenannten Reservierungsvertrag garantieren Sie, dass das gewünschte Objekt für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten zur Verfügung gestellt wird. Sie schließen einen Vertrag direkt mit dem Makler ab. Es kann eine Reservierungsgebühr anfallen, normalerweise zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises. Dies kann als Entschädigung für den Broker dienen, wenn Sie Ihre Meinung ändern. Wenn die Gebühr 10 % übersteigt, muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Sie können die Immobilie nur in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer auch der Reservierungsvereinbarung zustimmt. Außerdem sollte der Makler mit dem Vorbesitzer einen Exklusivvertrag abschließen, damit der Verkäufer sein Haus nicht selbst zur Verfügung stellen kann. Es ist am besten, wenn sowohl der Makler als auch der Eigentümer den Reservierungsvertrag unterzeichnen. Rechtssicherheit erhalten Sie jedoch nur mit einem notariell beglaubigten Buchungsvertrag.
Beim Hauskauf kann ein Vorvertrag sinnvoll sein

Wenn Sie sich hingegen bereits ziemlich sicher sind, dass Sie die Immobilie kaufen möchten, können Sie einen Vorvertrag für den Kauf der Immobilie aufsetzen. Dies ist für beide Parteien bindend, was bedeutet, dass Sie sich bereit erklären, die Immobilie zu kaufen, und der Verkäufer sich bereit erklärt, sie an Sie zu verkaufen. Auch Vorverträge zum Hauskauf erfordern einen Notar, wodurch sich die Notargebühren verdoppeln. Die geleistete Anzahlung wird durch einen notariell beglaubigten Vorvertrag abgesichert. Anders verhält es sich, wenn Sie ohne Notar nur schriftlich oder gar mündlich einen Vorvertrag für den Kauf eines Eigenheims abschließen: Entscheiden Sie sich später gegen einen Kauf, verlassen Sie sich auf die Kulanz des Verkäufers, um Ihr Geld zurückzubekommen - es sei denn, der Vertrag enthält eine Entschädigungsklausel.

Dies steht im Kaufvertrag für die Immobilie

Alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers sind im Kaufvertrag festgelegt. Einige Informationen sind obligatorisch, darunter:

- Name und Anschrift der Parteien

- Der Kaufgegenstand, d. h. das Haus oder Grundstück, sowie allfällige Hypotheken- oder Nutzungsrechte. Zur Ausarbeitung  verwenden Notare Grundbücher.

- Geräte und Möbel, die verkauft werden können

- Objektzustand und vorhandene Mängel

- Garantiehaftung: Hier gilt „What you see is what you get“. Der Verkäufer garantiert, dass ihm verborgene oder offensichtliche Mängel nicht bekannt sind, und übernimmt keine Verantwortung für später entdeckte Mängel

- Zuordnung zusätzlicher Gebühren und Rückstellungen für Jahresabschlüsse

- Kaufpreis, Zahlungsdatum und Zahlungsmethode
Verzugszinsen, wenn der Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt liefert

- Übergabedatum


Wer erstellt den Immobilienkaufvertrag?

Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte finanzielle Transaktion im Leben eines Menschen. Daher schützt der Staat solche Käufe durch besonders strenge Verträge. Diese werden nicht nur schriftlich festgehalten, sondern auch von einem unparteiischen Drittnotar erstellt und beglaubigt.

Dem Notar obliegt auch die Klärung der Rechte, Pflichten und sonstigen Inhalte der Urkunden, da der Kaufvertrag der Immobilie für den Laien unverständlich ist, da er alle rechtlichen Fallstricke vermeiden und unter allen Umständen gültig sein soll.


Dinge, die im Kaufvertrag beachtet werden müssen

Sie sollten den Kaufvertrag sorgfältig lesen, bevor Sie ihn unterschreiben. Nachdem der Notar Ihnen den Vertrag zugesendet hat, haben Sie dafür in der Regel 14 Tage Zeit. Stellen Sie sicher, dass alle Namen richtig geschrieben sind und alle Attributinformationen verfügbar sind. Mögliche Erbschaftsregelungen und eventuelle Nutzungsrechte sollten auch im Kaufvertrag der Immobilie ausgewiesen werden.

Nehmen Sie bewegliches Inventar in den Hauskaufvertrag auf. Diese sollte im Vertrag gesondert ausgewiesen werden – das senkt den Kaufpreis und Sie müssen weniger Grunderwerbsteuer zahlen.

Neben dem Kaufpreis muss auch die Bankverbindung des Verkäufers angegeben werden. Wenn Sie in Raten zahlen möchten, tragen Sie am besten einen detaillierten Zahlungsplan in den Vertrag ein.
Notaranderkonto als Sicherheitspuffer

Der Kaufpreis kann auch auf ein sogenanntes Notaranderkonto überwiesen werden, wenn vereinbart wurde, dass der Eigentumsübergang vor der Grundbucheintragung erfolgen soll. In diesem Fall fungiert der Notar als Treuhänder der Gelder und zahlt diese erst nach Abschluss der Grundbucheintragung an den Verkäufer aus. Das gibt Sicherheit für beide Seiten: Der Käufer kann pünktlich zahlen und ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert, der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis bezahlt wurde.

Für notarielle Treuhandkonten fallen Gebühren an, die gesetzlich geregelt sind. Bei Immobilienkäufen über 9.000 Euro entspricht dies 0,25 % des Kaufpreises, teilweise wird eine höhere Gebühr fällig. Sie können im Kaufvertrag festlegen, wer diese Kosten trägt, die normalerweise von Käufer und Verkäufer geteilt werden.

Wann kann ein Hauskaufvertrag gekündigt werden?

Grundsätzlich kann ein notariell beurkundeter Hauskaufvertrag nicht widerrufen werden. Mit Ihrer Unterschrift nehmen Sie den Vertrag verbindlich an und verpflichten sich, die im Vertrag genannten Aufgaben zu erfüllen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht nur bei Vorliegen eines Sachmangels – dies gilt nur bei Neuware für die Dauer von fünf Jahren.

Bei Gebrauchtimmobilien sind Gewährleistungsrechte in der Regel nicht im Kaufvertrag enthalten. Vorhandene Mängel hat der Verkäufer dem Käufer anzuzeigen. Der Käufer kann nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde und/oder der Käufer im Kaufvertrag garantiert hat, dass der vorhandene Mangel behoben wird, er aber nicht eintritt. Allerdings hat der Käufer die Beweislast. Umso wichtiger ist es, vor Vertragsabschluss eine Immobilienbewertung durch einen Bausachverständigen durchführen zu lassen. Wird der Kaufpreis wiederum nicht wie vereinbart bezahlt, hat der Verkäufer das Recht, vom Kaufvertrag des Hauses zurückzutreten.

Mit Abschluss eines Kaufvertrages verpflichten Sie sich zur Zahlung des Kaufpreises. Gelingt Ihnen dies wider Erwarten nicht, haften Sie für Ihr gesamtes Vermögen bis zur Vollstreckung.

Neben dem gesetzlichen Widerrufsrecht können auch individuelle Regelungen im Beschaffungsvertrag getroffen werden. Die vereinbarten Bedingungen gelten dann, bis sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Alternativ kann ein Kaufvertrag auch angefochten werden, beispielsweise wenn eine der beiden Parteien nach Vertragsabschluss einen Irrtum oder eine Täuschung entdeckt. Bei Vorliegen eines Mangels besteht zudem die Möglichkeit, den Kaufpreis zu mindern.

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