Wertermittlung Immobilien & Eigenheime bewerten: Wann erfolgt die Wertermittlung?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus oder eine Wohnung zu bewerten. Der Begriff wird in der Umgangssprache sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtlich geprüfte Verkehrswertgutachten verwendet. Wichtig ist jedoch die genaue Unterscheidung: Eine einfache Variante einer kostenlosen Immobilienbewertung reicht für jeden Anlass aus, in anderen Fällen wird ein Verkehrswertgutachten verlangt, das kostenpflichtig ist.

Was ist eine Bewertung?
Im Gegensatz zu einer kostenlosen Immobilienbewertung ist ein Wertgutachten eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei einer kostenlosen Immobilienbewertung wird auch bei der Bewertung der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Wie wird die Verkehrswertermittlung erstellt?

Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wenden Gutachter verschiedene Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes an. Welche zu verwenden ist, hängt auch davon ab, was gemeldet werden muss. Teilweise können diese Verfahren auch in Kombination zur Mittelwertbildung eingesetzt werden

Die Methode ist auf einen Blick klar:

Vergleichswertverfahren: Bei nach dem Vergleichswertverfahren erstellten Verkehrswertgutachten dient der von einem regionalen Sachverständigengremium erhobene Anschaffungspreis als Bewertungsgrundlage. Dieser Ansatz kann gute Ergebnisse liefern, wenn genügend Daten vorhanden sind. Es wird in der Regel für die Bewertung von Immobilien oder Grundstücken zur Eigennutzung verwendet.

Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert auf Basis des Bodenwerts der Liegenschaft und des Ertragswerts des Gebäudes ermittelt. Letztere stammen aus Mieteinnahmen und Kosten der Hausverwaltung. Es wird für Mietobjekte im Wohn- und Gewerbebereich eingesetzt.
Materialwertverfahren: Beim Materialwertverfahren wird der Verkehrswert auf Basis des tatsächlichen Wertes der Grundstücke und Gebäude ermittelt. Grundlage des Bodenwertes ist der ortsübliche Bodenrichtwert, der tatsächliche Wert des Gebäudes ergibt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes, wobei das Alter des Gebäudes in Form einer entsprechenden Abschreibung berücksichtigt wird. Banken verwenden häufig die Sachwertmethode.


Welche Bewertungsmethode als Grundlage für eine Marktwertermittlung sinnvoll ist, hängt auch von den Zielen und der Art der Nutzung ab. Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie, ist das Ertragswertverfahren daher ausgeschlossen. Andererseits ist das Materialwertverfahren für die Erstellung einer Verkehrswertermittlung einer Immobilie bedeutungslos.

Was ist eine Kurzbewertung einer Immobilie?

Kurzgutachten sind nicht so detailliert wie die klassischen Marktwertgutachten. Während letzterer bis zu 40 Seiten umfassen kann, liefert der Kurzbericht auf den Seiten 9-14 die wichtigsten Informationen. Allerdings kann der Kurzbericht aufgrund seiner geringen Aussagekraft nicht für gerichtliche Zwecke verwendet werden. Es kann jedoch als Grundlage für die Schätzung eines wahrscheinlichen Verkaufspreises verwendet werden.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Der vollständige Bericht ist vor Gerichten und Behörden gültig. Es ist detaillierter als ein Kurzgutachten und damit die genaueste Form der Immobilienbewertung.
Umfasst etwa 19-30 Seiten, selten mehr.
Detaillierte Lage- und Gebäudebeschreibung
Anbei Fotos und Konstruktionszeichnungen
Das Objekt wird vor Ort besichtigt
Die Bewertung erfolgt durch qualifizierte oder staatlich anerkannte Immobiliengutachter.Von Gerichten und Behörden anerkannt.


Kommt es beispielsweise zu einem gerichtlichen Streit im Zusammenhang mit der Vermögensaufteilung, ist ein Gesamtgutachten, auch Verkehrsgutachten genannt, erforderlich. Dies ist beispielsweise bei Scheidung oder Erbschaft der Fall. Gleiches gilt für Behörden wie das Finanzamt.

Wie viel kostet die Begutachtung?

Die Kosten für die Bewertung sind nicht festgelegt, und der Eigentümer und der Immobilienschätzer können den Preis frei aushandeln. Je nach Aufwand des Gutachters kann eine Marktwertschätzung von 400 € bis zu 1,5 % des Immobilienwertes ausmachen. Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro entspricht dies einer Bewertungsgebühr von 4.200 Euro. Die Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) setzt den Rahmen für die Bemessung der Kosten eines Hauses oder einer Wohnung.


Die Kosten für ein Wertgutachten richten sich nach Art und Lage der Immobilie sowie dem Umfang des Wertgutachtens.

Ein Kurzgutachten kostet rund 400 Euro. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro kann eine Gesamtbewertung eines Hauses oder einer Wohnung schnell 5.000 Euro und mehr kosten. Denn je höher der Verkehrswert, desto höher die Kosten für die Wertermittlung. Komplexe Bewertungen, wie z. B. bei einem Unternehmensverkauf oder wenn ungewöhnlich viele Informationen benötigt werden (z. B. bei Erbbaurechten). Kurzberichte sind günstiger, aber nicht immer eine Option. Sie werden in der Regel pauschal oder nach Stunden bezahlt.

Auf unserer Immobiliengutachterseite finden Sie weitere Informationen zu den Hauskostengutachter- und Honorarrichtlinien nach HOIA.

Kurze Grundlagen

Ein Immobiliengutachter ermittelt den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie.

Die Immobilienbewertung umfasst die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie sowie die Energieeffizienz und etwaige Mängel.
Immobiliengutachter erstellen sowohl weniger detaillierte Kurzgutachten als auch ausführliche Vollgutachten.

Immobilienbewertungen für Kurzzeitbewertungen beginnen bei etwa 500 €. Die Kosten für eine vollständige Bewertung können bis zu 1,4 % des Immobilienpreises betragen.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Ein Wertgutachten ist eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen. Zweck ist die Ermittlung des Marktwertes. Das Gutachten eines Immobiliengutachters besteht in der Regel aus mehreren Seiten.

Benötigen Sie lediglich den Verkehrswert, beispielsweise beim Verkauf Ihres Eigenheims, reicht eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie aus. Mit unserem Bewertungsrechner erhalten Sie kostenlos und unverbindlich eine genaue Bewertung Ihrer Immobilie.

Wer erstellt eine Immobilienbewertung?

Immobilienbewertungen werden in der Regel von Bauingenieuren oder Architekten erstellt. Neben fachlichen Voraussetzungen bringen Sie Berufserfahrung mit. Da der Titel „Gutachter“ nicht geschützt ist, kann jeder ein Immobiliengutachten erstellen. Die Tabelle zeigt eine grobe Verteilung:

Kostenlose Marktwertgutachten
Qualifizierte Gutachter, rechtliche und sichere Gutachten
Offizielles Gutachten eines staatlich anerkannten Sachverständigen oder Gutachters

Wenn Sie verschiedene Gutachter beauftragen, erhalten Sie möglicherweise sehr unterschiedliche Ergebnisse, selbst wenn sie eine Bewertung für dieselbe Immobilie erstellen. Dies liegt daran, dass Assessoren bei ihren Bewertungen einen gewissen Spielraum haben. Berichte basieren immer auf Schätzungen. Dasselbe gilt für zertifizierte Immobiliengutachter, obwohl ihre Ergebnisse ähnlich sein können.

Welche Vorteile bietet die Immobilienbewertung?
Gutachten geben Aufschluss über Marktpreise und den Zustand der Immobilie. Als Verkäufer können Sie finanzielle Verluste vermeiden, wenn Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie kennen. Sie werden weder Geld verlieren, indem Sie zu niedrig verkaufen, noch potenzielle Käufer abschrecken, indem Sie zu viel von Ihrer Immobilie verlangen.
Wertgutachten sorgen für Klarheit und Transparenz. Dies ist ein Vorteil bei Streitigkeiten wie Scheidung oder Erbschaft. Beim Verkauf einer Immobilie können Sie den Preis mit einem Wertgutachten rechtfertigen. Dies beschleunigt normalerweise den Verkauf.

Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Kürzere Berichte erfordern weniger Dokumente als vollständige oder Verkehrsberichte. Fragen Sie am besten den Immobiliengutachter, welche Unterlagen er wirklich braucht. Ein vollständiger Bericht erfordert normalerweise die folgenden Dokumente:
Auszüge aus dem Grundbuch
Energiepass
Kopie der Baugenehmigung
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Auszüge aus der Sitemap
Verbraucherrechnungen der letzten 3 Jahre
Alle Architekturzeichnungen des Hauses
Grundrisse und Querschnitte mit Gebäudebeschreibungen und Bodenrichtwerten
Auszüge aus Bebauungsplänen
Berechnung der Wohnfläche
Beweis der Modernisierung
Kaminankündigung und Schornsteinfegerprotokoll
Bei selbstgenutzten Liegenschaften: Protokoll der letzten 3 Sitzungen, Teilungsplan, Teilungsabrechnung, zusätzliche Gebühreninformationen, Sondernutzungsrechte
Bei Erbbaurechten: Pachtvertrag und Erbbauzinsnachweis. Bei denkmalgeschützten Objekten: Kopie des Denkmalbeschlusses. Bei Mietobjekten: Mietvertrag und Angaben zur Nettokaltmiete
Dokumente, die Sie nicht sofort zur Abgabe bereit haben, können Sie nachreichen. Wenden Sie sich an Ihren Immobiliengutachter.
Kann ich einen Makler um einen Kostenvoranschlag bitten?
Ein Makler kann keine rechtsgültige Immobilienbewertung abgeben, wenn er nicht nachweisen kann, dass er über die erforderliche Qualifikation verfügt. Beim Verkauf eines Eigenheims ist es für einen Immobilienmakler sinnvoll, den Marktwert zu ermitteln. Er schätzt die Marktbedingungen aufgrund seiner eigenen Erfahrung realistisch ein. Dabei wendet er das Vergleichswertverfahren an. Allerdings hat er weder eine kurzfristige Bewertung noch eine umfassende Bewertung erstellt.

Wie kommen Immobilienbewertungen zustande?

Es gibt drei Methoden, die ein Immobiliengutachter anwenden kann, um eine Immobilie zu bewerten:
Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird das Objekt mit ähnlichen Objekten, ähnlicher Ausstattung und gleicher Fläche verglichen. Dabei werden auch aktuelle Marktgegebenheiten berücksichtigt.
Ertragswertmethode: Der Wert von geleasten und verpachteten Immobilien wird nach der Ertragswertmethode ermittelt. Verkehrswert errechnet sich aus Bodenwert und Gebäudeerträgen Istwertverfahren: Der Grundstückswert wird aus dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten des Gebäudes und den Herstellungskosten der Außenanlage ermittelt. Dies führte zu einer separaten Bewertung der Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für die Bewertung von Grundstücken und Wohnungen. Bei Mietobjekten wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Immobiliengutachter verwenden in der Regel das Ist-Wert-Verfahren für Ein- oder Zweifamilienhäuser, in denen Sie wohnen.

Was bewerten Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter betrachtet die gesamte Immobilie. Dazu gehören auch alle Baumaßnahmen der letzten Jahre. Um einen detaillierten und umfassenden Bewertungsbericht erstellen zu können, fließen folgende Punkte in die Bewertung ein:

Baujahr: Das Baujahr der Immobilie wird in der Regel der Baugenehmigung entnommen. Gebäudetyp gibt oft auch Auskunft über das Baujahr.
Lage: Die Lage der Immobilie beeinflusst die Transportpreise. Häuser am Rande von Ballungsräumen steigern den Wert von Immobilien stärker als solche in ländlichen Gebieten.

Ausrüstung: Das Attribut Ausrüstung kann deren Wert steigern. Wenn zum Beispiel eine Garage vorhanden ist, ist diese wertvoller als ein Stellplatz.

Zustand: Ein Immobiliengutachter bewertet den Zustand einer Immobilie, ob in Nutzung oder laufender Instandhaltung.
Energiequalität: Je höher die Ebene, auf der ein Attribut einer Energieklasse zugeordnet werden kann, desto höher wird das Attribut bewertet.

Erschließungsgrad: Ein Immobiliengutachter prüft, ob eine Immobilie entwickelt ist oder ob andere Vorkehrungen getroffen werden müssen, bevor eine Immobilie darauf gebaut wird.
Außenanlagen: Neben der Immobilie selbst prüfen Immobiliengutachter auch Außenanlagen. Neben der Größe beurteilt er auch den Zustand von Außenanlagen.
Nutzung der Immobilie: Geben Sie die Art der Nutzung in der Immobilienbewertung an. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Immobilie privat oder geschäftlich genutzt wird.
Rechtliche Rahmenbedingungen: Für umfassende Gutachten werden besondere Merkmale wie z. B. Grundstücke mit Erbbaurecht oder Denkmalschutz in der Immobilienbewertung aufgeführt.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Im Durchschnitt dauert eine Bewertung durch einen Immobiliengutachter bis zu 4 Wochen. Kurzberichte können in kürzerer Zeit geschrieben werden. Die Dauer hängt stark vom Umfang des Berichts ab. Wenn es sich um einen detaillierten und vollständigen Bericht handelt, der rechtssicher ist, dauert die Erstellung des Berichts länger. Reicht die Ermittlung des Marktwertes aus, ist der Aufwand geringer. Es hängt auch von der Arbeitsbelastung des Gutachters ab. Erfordert die Immobilienbewertung einen Vor-Ort-Termin, dauert es länger.


Sind Immobilienbewertungsgebühren steuerlich absetzbar?

Immobilienbewertungen sind steuerlich nicht absetzbar. Einzige Ausnahme sind Erbstreitigkeiten. Wenn die zu verkaufende Immobilie mehrere Erben hat, ist die Immobilienbewertung steuerfrei. Dies geht aus dem BFH-Urteil vom 19. Juni 2013, Az. II R 20/12, hervor. Der Verkauf muss helfen, einen Nachlass wertmäßig auf mehrere Erben zu verteilen. In diesem Fall handelt es sich bei der Immobilienbewertung um eine abzugsfähige Grundstücksverbindlichkeit.

Wie lange ist eine Immobilienbewertung gültig?

Eine Bewertung ist streng genommen nur an dem Datum gültig, an dem sie erstellt wurde. Dies liegt daran, dass sich der Standort oder Zustand des Hauses im Laufe der Zeit ändern kann. Wenn neben dem Haus eine Autobahn gebaut wird, wirkt sich dies auf den Wert der Immobilie aus. Auch plötzliche Anbindungen an Supermärkte oder das öffentliche Verkehrsnetz können sich auf die Quoten auswirken. Da Sie nicht jeden Tag ein neues Wertgutachten erstellen können, gilt folgendes:

Bewertungen gelten als aktuell, solange es keine Änderungen an der Wohnung oder der Umgebung gibt. Als aktuell gilt in der Praxis ein Gutachten, dessen Stichtag nicht älter als die letzten 6 Monate ist. Grundsätzlich empfiehlt es sich, die Zeit vom Erstellungsdatum bis zur eigentlichen Nutzung des Reports so weit wie möglich zu verkürzen.


Wer bezahlt die Begutachtung?

Bewerten Sie, wer dafür bezahlt. Sie müssen auch einen Gutachter bezahlen, wenn Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Schätzung in Auftrag geben möchten. Das gilt übrigens auch, wenn die Bank einen Gutachter schickt. Es ist der Kunde und darf Ihnen keine Gebühren in Rechnung stellen. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG) (Urteil vom 05.11.2009 – I-6 U 17/09). Die entsprechende Klausel ist rechtswidrig.

Immobiliengutachter:

Ein Immobiliengutachter kann eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie abgeben. Je nach Anfrage und Anlass erstellt er unterschiedliche Rezensionen. Die wichtigsten Punkte:

Der Begriff „Immobiliengutachter“ ist nicht geschützt. Für eine rechtssichere Begutachtung benötigen Sie einen vereidigten Sachverständigen. Kostenlose Gutachter oder Online-Bewertungstools reichen aus, um den reinen Traffic zu ermitteln.
Immobilienbewertungen können auf Wunsch verkürzt oder verlängert werden. Es gibt einen Unterschied zwischen einem kurzen Bericht und einem vollständigen oder Verkehrsbericht.
Die Kosten für das Gutachten richten sich nach dem Aufwand für die Erstellung des Gutachtens. Die Kurzzeitbewertung beträgt 500 Euro und die Vollbewertung 1,5 % des Immobilienwertes.
Gutachten schafft Klarheit und Transparenz. Sie ist Verhandlungsgrundlage. Ein Immobilienmakler kann den Wert einer Immobilie ermitteln. Ein rechtlich zugesichertes Gutachten kann er jedoch ohne Qualifikation nicht erstellen.

Ein Immobiliengutachter benötigt ca. 3 Wochen um ein Gutachten zu erstellen. Je nach Auslastung und Auslastung kann die Dauer kürzer oder länger sein.

Kunden zahlen für die Immobilienbewertung.

Durch die Nutzung eines Immobilienmaklers oder eines Bewertungstools können Sie bei der Bestimmung der Transportkosten einer Immobilie Geld sparen. Denn rechtlich einwandfreie Gutachten müssen von einem zertifizierten oder staatlich anerkannten Gutachter erstellt werden.